險資在全國的收租版圖有加速拓展的勢頭。近日，新華保險攜手萬科集團旗下住房租賃平臺等，成立專門的住房租賃股權投資基金。2025年1月以來，多座萬達廣場相繼發生工商變更，新增全資股東的背后也是險資力量。
險資一直是房地產領域的活躍角色，但這種角色在動態變化。業內人士透露，這兩年險資投資不動產，與前些年重倉地產股、發行不動產保債計劃有很大不同，對存量商業地產、辦公樓、康養地產、長租公寓等領域的物權投資明顯增加，當“房東”的趨勢加深，底層資產出租、運營等產生的收益也逐漸成為險資“開源”的現金流之一。
穩定收租依托于優質的項目。探尋優質不動產以獲取穩定持續的租金收入，成為險資應對資產荒、助力資產負債匹配的加力方向。除了區域地段、出租率、租約情況之外，資產性價比如何、募投管退時間表是否清晰等，也成為險資的核心考量因素。
增加“收租”項目儲備
2月6日，萬新金石（廈門）住房租賃股權投資合伙企業（有限合伙）在福建廈門成立，注冊資本16億元。天眼查數據顯示，其合伙人包括新華人壽保險股份有限公司、廈門市萬驛源泉投資有限公司、海南萬聚盈通企業管理有限公司、中信金石基金管理有限公司。股權層層穿透后，萬驛源泉、萬聚盈通最終控股股東均是萬科集團。中信金石基金管理有限公司為執行事務合伙人，股權穿透后，其最終控股股東為中信證券。
業內人士稱，新華保險聯手萬科集團旗下住房租賃平臺及中信證券旗下專業投資平臺成立股權投資基金，或為日后參與長租公寓項目、保障性租賃住房項目投資做鋪墊。
“險資作為長期資金，規模大、期限長、穩定性強，與住房租賃項目的長期投資需求相契合，也與近年來的政策導向相一致。保險公司直接下場參與設立住房租賃股權投資基金，在業內算是創新之舉?！币晃粯I內人士告訴記者。
近年來，險資參與住房租賃市場受到政策鼓勵。比如，2022年2月，原銀保監會、住建部聯合出臺《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意見》，支持保險資金通過直接投資或認購債權投資計劃、股權投資計劃、保險私募基金等方式，為保障性租賃住房項目提供長期資金支持。2024年1月，央行和金融監管總局發布的《關于金融支持住房租賃市場發展的意見》明確，支持保險資金等長期資金投資住房租賃市場。
多位保險及私募行業人士向記者介紹，近年來，一些險資機構邁出了探索參與住房租賃市場的步伐。比如，通過直接投資的方式參與住房租賃項目的建設和運營，或是通過認購與住房租賃相關的不動產投資信托基金（REITs）產品，間接參與住房租賃市場。
同時，在近期的商業地產、辦公樓等項目交易中，險資也成為令人矚目的買家。近日，天眼查披露了多家萬達廣場易主的信息——2025年1月，宣城、安陽、四平等萬達廣場投資有限公司分別發生工商變更，新增坤華（天津）股權投資合伙企業（有限合伙）為全資股東，原股東大連萬達商業管理集團股份有限公司退出。2024年以來，坤華基金將多個萬達廣場項目收入囊中，項目涉及北京、山東、江蘇、四川、甘肅、安徽、河南等地。坤華基金即為百億不動產投資基金，新華保險持股99.9%，中金資本持股0.1%。
在萬達廣場的接盤者中，除新華保險外，不乏其他險資機構的身影，如大家保險、陽光保險、太保資本、中銀三星人壽、橫琴人壽等。此外，中郵保險近日也宣布，公司作為領投機構正式簽約上海博華廣場不動產專項基金投資協議。
“雖然一些保險公司有股權和不動產投資部門，但直接投資經驗相對不足，出手的很多項目是通過私募基金等形式實現的?！币晃槐ｋU資管人士說，私募基金持有期的區間收益主要來自底層資產出租、運營等產生的收益。
資負匹配與存量盤活
在近十幾年的房地產江湖，險資一直是不容忽視的力量，但險資的角色在動態變化?！斑@兩年險資投資不動產，與前些年重倉地產股、發行不動產保債計劃有很大不同，對存量商業地產、辦公樓、康養地產、長租公寓、產業園區等領域的投資有了明顯偏好，當‘房東’和‘包租婆’的趨勢加深?！币晃淮笮捅ｋU機構人士說，“從會計準則角度看，這種趨勢對報表穩定性更加友好?！?/span>
多位險資機構人士透露，在投資“基本盤”固收類資產收益率下行背景下，業內對能提供穩定現金流回報的其他資產的訴求更加迫切，探尋優質不動產以獲取穩定的“收租”來源，成為險資應對資產荒、助力資產負債匹配的加力方向。
“利率下行是長期趨勢，利率債去年有一定透支，今年收益空間有限，保費收入不斷增加，人身險公司資產負債匹配壓力越來越大。什么資產可以彌補債券的低票息，提高資產端的收益水平？行業都在加力挖掘多元資產、可替代資產?！币晃蝗松黼U公司人士表示，新會計準則容易將凈資產、凈利潤等指標的波動放大，這給險資資產配置增加了難度。
央行近期發布的《中國金融穩定報告（2024）》顯示，隨著利率下行，準備金補提力度加大，從資產負債匹配角度看，人身險行業久期缺口還有不斷擴大的趨勢?！皬膰H經驗來看，險資需要不停尋找新的投資渠道和收益來源。增配高股息資產、增加長期股權投資、房地產投資、集合投資計劃等另類資產，均是應對利率下行的重要舉措?！鄙鲜鰣蟾嬷赋?。
“優質的商業、辦公、產業園等不動產投資不僅能夠容納大體量資金，其租金也能提供一定的現金流，甚至還會因所在板塊的發展而產生一定的溢價，與險資在投資期限、風險偏好上十分契合?！笨硕鹧芯恐行南嚓P負責人認為。
據了解，險資頻頻出手商業地產，既有主動的新增投資，又有處理存量項目、非標債務置換的化債舉措。“以往險資的非標投資中，底層資產為房地產的項目較為常見。隨著非標資產壓降和‘非標轉標’的推進，保險公司也在進行不動產投資方式的更新?！北本┮患冶ｋU資管機構人士表示。
“‘涉房’保險公司面臨著相似的問題。所以現在有一些‘用時間換空間’的做法，通過適當加碼投資保住存量資產價格。”上海一位資深保險行業分析人士告訴記者，“相關存量資產基本都在穩定運營階段，雖然租金回報率不高，但貴在長期穩定，屬于長久期資產，抗周期能力較強。”
募投管退時間受關注
“面對比較合意的標的，從項目篩選、內部論證立項審批到盡調洽談，再到落地、投后管理，一系列流程很多。好的資產要有穩定的現金流，也要有不錯的運營前景，還要有較高的增值潛力?！币患覈须U企相關負責人表示，“市場上很多資產經過幾年調整，已經具有很高性價比，如果遇到合適標的，這個時候買入可能是比較劃算的。另外，入手部分項目在助力化解存量風險上也能體現險資擔當。”
據業內人士觀察，險資入手的商業類資產一般出租率和租金較高、租約較為穩定，險資在獲得較為穩定租金回報的同時，還有望獲得不動產的增值收益。險資入手的項目往往具有結構化交易特征，在分配項目收益時，其享有優先權。一些房企為了緩解流動性壓力，進行了“瘦身計劃”，加快資產變現、回籠資金，將較為成熟且優質的商業地產項目以打折價擺上貨架，讓險資可以合適的價格入手優質資產，有較為厚實的安全墊。
此外，募投管退的時間表，特別是何時以合適的方式退出，實現“靈活轉身”，是很多險資機構投資不動產的核心關切點。記者多方了解到，符合當前可發行REITs規定的底層資產更受市場歡迎，這意味著此類資產有未來發行REITs的潛力。不過，業內人士表示，對于所收購項目未來能否通過REITs渠道退出，還要考慮屆時的市場情況和相關政策規定。
業內人士表示，險資具備構建橫跨資產建設期、運營期和上市退出期的全生命周期的綜合投資體系的能力，未來以管理人的身份參與構建REITs投資生態的機會將增多。自險資獲批交易所資產證券化（ABS）及REITs業務試點以來，5家試點保險資管公司已累計向滬深交易所申報十余單項目，其中包括類REITs、持有型不動產ABS。
“險資還要繼續錘煉底層資產培育和做資產管理人的能力，將魚從頭吃到尾。”北京一家保險資管公司相關負責人表示，“可以預期，未來政策鼓勵的底層資產類型將不斷擴容。”
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