來源：華泰睿思
核心觀點(diǎn)
本輪周期中，受核心城市房價(jià)和去化速度下行的影響，房企拿地強(qiáng)度和股價(jià)表現(xiàn)之間的正相關(guān)關(guān)系在23-24年一度出現(xiàn)波折。但我們預(yù)計(jì)25年核心城市住房量價(jià)有望“止跌回穩(wěn)”，尤其核心地段地價(jià)和新房房價(jià)有望“穩(wěn)中有升”，這意味著房企拿地強(qiáng)度和銷售、業(yè)績之間的連接有望重新打通，拿地邏輯有望繼22年之后再次回歸。我們建議投資者以“三好”邏輯來甄選地產(chǎn)股，具備“好信用、好城市、好產(chǎn)品”等元素的房企有望在這輪結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇中脫穎而出。
本輪周期中，房企拿地強(qiáng)度和市值之間的關(guān)系一度出現(xiàn)波折
長期以來，拿地強(qiáng)度是市場用于評估房企投拓強(qiáng)度和未來銷售、業(yè)績彈性的關(guān)鍵指標(biāo)，其領(lǐng)先于房企未來的銷售乃至業(yè)績，因此往往與房企的發(fā)展預(yù)期乃至市值存在關(guān)聯(lián)。近年以來，我們觀察到拿地強(qiáng)度與房企市值的對應(yīng)邏輯發(fā)生了幾次變化：1、第一階段——21-22年：21下半年開始由于部分民企遭遇信用風(fēng)險(xiǎn)，核心城市土地市場競爭烈度降低，能夠在核心城市獲取土地的企業(yè)一方面能夠強(qiáng)化投拓規(guī)模，另一方面能改善拿地利潤率，市場預(yù)期拿地強(qiáng)度高的房企能夠兌現(xiàn)更好的銷售和業(yè)績表現(xiàn)；因此，22年濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際、華發(fā)股份等房企（拿地強(qiáng)度34%-51%）股價(jià)漲幅達(dá)到48%-95%，顯著跑贏申萬房地產(chǎn)指數(shù)（-11%）。2、第二階段——23-24年：由于核心城市房價(jià)調(diào)整和去化速度逐步下行，房企拿地時(shí)預(yù)期的銷售和利潤率兌現(xiàn)難度加大，該選股邏輯逐步失效；我們觀察到，23-24年股價(jià)調(diào)整較大的是拿地強(qiáng)度銳減的民企或混合所有制企業(yè)，但主流房企中拿地強(qiáng)度超過30%的6家企業(yè)，也有4家23-24年累計(jì)跌幅跑輸房地產(chǎn)指數(shù)（-28%）。
核心城市量價(jià)回暖有望推動拿地強(qiáng)度邏輯回歸
我們在《積極信號共振，邁過“最壞時(shí)刻”》（25.2.26）中指出，25年核心城市有望實(shí)現(xiàn)住房量價(jià)的“止跌回穩(wěn)”，尤其核心地段地價(jià)和新房房價(jià)有望“穩(wěn)中有升”。這意味著房企拿地強(qiáng)度和銷售、業(yè)績之間的連接有望重新打通，拿地強(qiáng)度和市值表現(xiàn)的正相關(guān)也有望回歸。在“止跌回穩(wěn)”預(yù)期下，我們建議以“三好”邏輯甄選地產(chǎn)股——“好信用、好城市、好產(chǎn)品”：聚焦好城市且具備品質(zhì)產(chǎn)出能力的房企才能在此輪結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇中脫穎而出，而好信用則是這一切的支撐。
哪些房企近期在積極拿地？
我們根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)了24年7月-25年2月房企拿地的情況。權(quán)益拿地金額位居前列的主流房企包括中海地產(chǎn)、華潤置地、保利發(fā)展、綠城中國、中國金茂、招商蛇口、濱江集團(tuán)、建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等。這些房企拿地布局高度集中于核心城市，靠前的城市包括北京、上海、杭州、廣州、深圳、成都，6個城市占到總拿地金額的84%。
投資建議
我們看好重點(diǎn)城市區(qū)域市場的量價(jià)回升，以及在對應(yīng)區(qū)域擁有儲備或新獲取資源的“三好”房企的估值修復(fù)，同時(shí)業(yè)績與現(xiàn)金流穩(wěn)健的物管公司亦有望受益于市場止跌回穩(wěn)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)政策波動的風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)基本面復(fù)蘇不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)，部分房企面臨經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)提示
地產(chǎn)政策波動的風(fēng)險(xiǎn)：地產(chǎn)相關(guān)的貨幣和財(cái)政政策、因城施策的調(diào)控政策存在不確定性，在房地產(chǎn)發(fā)展新模式的框架下，住房、土地、金融、財(cái)稅等房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的基礎(chǔ)性制度存在調(diào)整優(yōu)化的可能，都可能對房地產(chǎn)行業(yè)和房企經(jīng)營造成擾動。
地產(chǎn)基本面復(fù)蘇不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)：2024年9月以來的政策組合拳推動房地產(chǎn)量價(jià)表現(xiàn)出現(xiàn)改善，但若經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)蘇程度、已出臺政策的落地效果不及預(yù)期，地產(chǎn)基本面的復(fù)蘇程度和持續(xù)性也存在不及預(yù)期的可能。
部分房企面臨經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)：若地產(chǎn)基本面復(fù)蘇低于預(yù)期，部分房企仍可能面臨較大的資金鏈壓力，進(jìn)而出現(xiàn)經(jīng)營困難等問題。
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